Ako živite u zgradi s više od tri kata, a susjedi su vam umirovljenici, trudnice, mala djeca ili osobe s invaliditetom, gotovo ste idealan kandidat za lift koji sufinancira država. Ona će pokriti 30 posto troška, a ako se uključe i gradovi, to će donijeti dodatne bodove na listi prvenstva, a i eure za dizalo. O dugo očekivanom Programu ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup osobama smanjene pokretljivosti, koji je Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine napokon pustilo u javno savjetovanje, već smo pisali pa ćemo ključne dijelove dokumenta koji se nadovezuje na Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, a koji je na snazi od početka godine, samo kratko ponoviti.
Jer kako zapravo do lifta, tema je našeg teksta. A zgrada, da bi uopće ušla u igru sa subvencijama, mora imati najmanje tri kata (visoko prizemlje se računa), a može biti prihvatljiva i ako u njoj živi osoba s invaliditetom s najmanje 80 posto oštećenja donjih ekstremiteta ili III. ili IV. stupnja funkcionalnog oštećenja. Ključno je i da više od polovine suvlasnika ima upisane vlasničke udjele u zemljišnim knjigama te da zajednica ima osigurana sredstva za svoj dio troškova. Odluka o ugradnji donosi se natpolovičnom većinom, a dodatne bodove donosi i prisutnost osoba s invaliditetom, trudnica, djece do sedam godina ili starijih od 65. Boduje se i uključivanje lokalne samouprave, već smo spomenuli, a što određeni grad više sudjeluje u financiranju, to zgrada dobiva više bodova. Uz to, sustav potiče povoljnije projekte; što je trošak za lift manji, to je broj bodova veći. Zgrade koje su kulturna dobra ili su u povijesnim cjelinama također dobivaju dodatne bodove.
Vratit ćemo se još sekundu na sam Zakon o zgradama jer da bi se lift pokrenuo, potrebno je prijeći nekoliko katova zakonskih uvjeta. Država financira, kaže zakon, dizalo u zgradama u kojima suvlasnici (fizičke osobe) imaju više od pedeset posto suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige, u zgradama koje imaju najmanje tri kata ili stanara s vrstom invaliditeta koju smo već spomenuli te u zgradama u kojima je izrađen glavni projekt ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup, i to u skladu s propisima o gradnji. Bez tog papira priča staje na prvom katu. Nakon toga tek slijedi odluka suvlasnika. Da bi se išta pomaknulo, natpolovična većina mora donijeti odluku o ugradnji dizala ili, drugim riječima, pola zgrade mora reći “da”, a pola se može i dalje držati rukohvata.
Zakon predviđa i financijsku odgovornost. Zajednica suvlasnika mora imati osigurana sredstva prema svom udjelu u ukupnim troškovima ugradnje dizala. Država, dakle, ne plaća sve, nego trećinu, a preostale dvije trećine ostaju na stanarima, njihovoj pričuvi, kreditima, donacijama ili lokalnim proračunima, ako se i grad ili općina odluče uključiti. I da, zakon se odnosi isključivo na stambene zgrade. Poslovni prostori i poslovne zgrade izričito su izuzeti. Ovo je priča o svakodnevici. O dizalu koje omogućuje da stariji susjed iz prizemlja napokon posjeti prijateljicu na četvrtom katu, a ne o panoramskom staklu s pogledom na parkiralište.
U teoriji, sve zvuči jednostavno: država plaća trećinu, suvlasnici većinom odlučuju, projekti se rade po pravilima struke. U praksi, sve to zahtijeva više koordinacije nego što uobičajeno stane u jednu stubišnu zajednicu. Potrebna je jasna volja većine, precizna dokumentacija, financijska konstrukcija i, naravno, vrijeme. Jer ni lift, kao ni država u onoj narodnoj, ne diže se preko noći.
A kad se u zgradi spomene riječ “lift”, prva reakcija najčešće nije oduševljenje, nego pitanje “a tko će to platiti?” U zemlji u kojoj se zajednička pričuva često promatra kao fond za krpanje krova i zamjenu žarulja, ideja da se iz istog izvora financira veći projekt obično naiđe na prepreku. Zakonski okvir i praksa, međutim, nude nekoliko modela financiranja, ali svi počinju istim pitanjem: sudjeluju li svi suvlasnici ili ne?
Ako u financiranju radova sudjeluju svi, postoje tri varijante. Prva i najmirnija, gotovo pa bajkovita, jest situacija u kojoj u zajedničkoj pričuvi već ima dovoljno sredstava za cijeli posao. U tom slučaju radovi se mogu platiti u potpunosti iz postojećeg fonda bez ugrožavanja redovnog održavanja zgrade. Dovoljna je odluka natpolovične većine, odnosno pedeset posto potpisa suvlasnika. Takve su zgrade rijetke, obično ih prepoznajete po svježim fasadama i urednim stubištima, ali ne nužno i po liftovima. Druga mogućnost javlja se kad u pričuvi nema dovoljno za cjelokupan trošak, ali ima za dio. Tada se ostatak pokriva kreditnim sredstvima. I tu obično prestaje biti jednostavno. Da bi se zgrada zadužila, potrebno je sto posto potpisa suvlasnika. Dakle, svi suvlasnici moraju pristati i na prenamjenu pričuve i na uzimanje dodatnih sredstava. Ako jedan od njih ne potpiše, lift ostaje samo nacrt na papiru. Treća opcija, ona kada se radovi financiraju u potpunosti iz kredita, u pravilu je najčešća, ali i najkompleksnija. I ovdje vrijedi isto pravilo, sto posto potpisa. Banke, kao i uvijek, vole sigurnost pa zgradu tretiraju kao zajedničkog dužnika u kojem svi moraju stajati iza kredita, i oni s prizemlja, i oni s petog kata.
A što ako se dogodi ono što se najčešće događa, da ne žele svi sudjelovati? U tom slučaju financijska konstrukcija prelazi u drugu kategoriju, u kojoj u financiranju radova ne sudjeluju svi suvlasnici. Tada nastupaju modeli koji podsjećaju na kućnu diplomaciju: dio novca uzme se iz pričuve, ali u razumnim granicama, da se ne ugrozi redovno održavanje. Odluka o prenamjeni sredstava donosi se opet natpolovičnom većinom, pedeset posto potpisa, no kredit uzimaju samo oni koji pristaju. Otplata se zatim vodi kroz zajedničku pričuvu, ali samo za te suvlasnike, s dodatnim terećenjem samo njihovih stanova. Postoji i varijanta u kojoj se lift financira u potpunosti iz kredita, ali samo onih suvlasnika koji na to pristanu. Princip je isti: dodatno terećenje preko pričuve, individualno zaduženje, zajednički učinak. Iako zvuči kao elegantno rješenje, u stvarnosti često zahtijeva i više administracije nego jednoglasnost.
PROGRAM UGRADNJE DIZALA
Trećina troška lifta ide iz proračuna, ali pravilnika neće biti prije jeseni
UPUTA MINISTARSTVA GRADITELJSTVA
Konačno riješena najveća dilema oko novih pravila za postavljanje klima. Imamo sve detalje
No čak i kad se stanari uspiju dogovoriti, njihovu složnost mora potvrditi i banka. A banke, po navici, ne vjeruju samo potpisima nego i brojkama. Uvjet poslovnih banaka za odobrenje kredita jest da u kreditu sudjeluje najmanje šezdeset posto svih suvlasnika, uključujući i one koji ne sudjeluju u financiranju lifta. To znači da i oni koji ne žele platiti ni cent moraju u zemljišnim knjigama biti upisani kao sudionici u kreditu, ali sa samo jednim teretom, onim formalnim. Kako onda ugraditi lift u zgradu i ne izgubiti živce, a ni susjede?
Treba sagledati tri aspekta, najčešće savjetuju upravitelji zgrada: imovinskopravne, tehničke i financijske. Drugim riječima, prije nego što kabina lifta uopće bude nacrtana, potrebno je usuglasiti ljude, prostor i novac. A sve počinje odlukom. Da bi se uopće pristupilo postupku ugradnje dizala, potrebna je suglasnost većine suvlasnika, onih koji pristaju da se na njihovu dijelu zajedničkih prostora poput pročelja ili stubišta ugradi lift. Svaki suvlasnik posjeduje i dio tih zajedničkih prostora pa dio tog prostora mora i ustupiti. U idealnom scenariju, zgrada je već etažirana i udjeli su jasno određeni. Ako nije, dogovori se vode po principu improvizacije i dobre volje. Suglasnost se odnosi na sve suvlasnike jednog ulaza. Ona vrijedi i za takozvane “jednostavne i druge građevine” koje se mogu graditi bez građevinske dozvole, kao što to propisuje Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima. To uključuje ugradnju lifta unutar objekta ili izvan njega, ali na istoj katastarskoj čestici. Ako se, pak, dizalo planira izvan objekta i na drugoj katastarskoj čestici, tada počinje nova runda papirologije. Treba pribaviti suglasnost vlasnika te čestice, dokazati da dizalo ne ometa evakuacijske i protupožarne puteve te da neće blokirati promet. Ukratko, ni centimetar lifta ne smije se graditi bez odgovarajućeg papira.
Kad se odluka usvoji, počinje tehnička procjena. Na teren izlazi projektant ili tvrtka specijalizirana za ugradnju dizala, koja treba utvrditi postoje li uopće tehnički uvjeti za ugradnju unutar stubišta ili izvan njega, na pročelju. Na temelju izmjera izrađuje se ponuda za tehničku dokumentaciju ili za cjelokupan projekt. Tip dizala ovisi o tehničkim uvjetima zgrade. Najčešće se bira između električnog i hidrauličnog modela. Električno dizalo je brže i troši manje energije, ali traži više prostora, dok je hidraulično jednostavnije za postavljanje, no osjetljivije na održavanje. Drugim riječima, ovisi hoće li se lift graditi “iznutra” ili “izvana”, koliko ima mjesta i koliko su susjedi spremni na kompromis između estetike i praktičnosti.
Kad se stigne do financija, entuzijazam obično popušta. Ugradnja dizala u postojećim stambenim zgradama nije redovno održavanje, nego izvanredan trošak koji se mjeri u desecima tisuća eura. Procjene kažu između 45 i 75 tisuća eura, ovisno o složenosti i kvaliteti opreme. U pričuvama se, naravno, rijetko nađe toliki iznos.
A kad se nađe, treba angažirati ovlaštenu projektantsku tvrtku, koja, uz punomoć, zastupa suvlasnike pred državnim tijelima i preuzima cijelu dokumentacijsku logistiku. U njenu je poslu sve, od pribavljanja izvatka iz zemljišnih knjiga i tehničke dokumentacije postojećeg objekta, do izrade glavnog projekta (arhitektonski, strojarski, elektro). Ako je potrebno, projektant ishodi i lokacijsku ili građevinsku dozvolu te elektroenergetsku suglasnost jer za dizalo treba trofazni priključak. Kada dokumentacija postane stvarna, počinje gradilište. U praksi, to uključuje izradu glavnog projekta, prijavu početka građenja nadležnom gradskom uredu, elektroinstalaterske radove, građevinsko-obrtničke radove i ugradnju same opreme dizala.
Cijene su, naravno, precizne do centa: glavni projekt oko 6000 eura, elektroinstalacije oko 3000, građevinski radovi za vozno okno i prateće poslove oko 30.000, a elektrostrojarski radovi i ugradnja opreme oko 35.000 eura. Nakon svega slijedi tehnički pregled, eventualno uporabna dozvola pa puštanje u rad. Nadzor nad svime vodi projektantska tvrtka, koja za taj posao naplaćuje između 1500 i 3000 eura. Zbrojeno, cijena lifta penje se iznad 65.000 eura.
A tko vodi cijelu priču? Teoretski, sve mogu sami suvlasnici. U praksi, to češće radi upravitelj. On ima pravo na naknadu jer ugradnja lifta nije redovno održavanje zgrade. Ako mu se povjeri koordinacija, sklapa se poseban ugovor kojim upravitelj preuzima obveze. Provodi natječaje, priprema projektnu dokumentaciju, sklapa ugovore s izvođačima, prati radove i jamstvene rokove. Drugim riječima, postaje vođa projekta. Upravitelj tada prikuplja ponude za projektiranje, izvođenje i nadzor, sastavlja potpisne liste, provjerava potpise i vodi administrativni dio do početka radova. U slučaju kredita, financiranje se može osigurati neovisno o ugovoru o koordinaciji, ali taj dio obično zahtijeva više živaca nego same radove.
Cijeli postupak ugradnje lifta ima, naravno, svoju kronologiju. Prvo se donosi odluka o ugradnji, zatim utvrđuju tehnički uvjeti i prikupljaju ponude, potom se osiguravaju sredstva i određuje tko sudjeluje u financiranju, nakon čega slijedi ugovaranje radova, izvođenje, nadzor i primopredaja. Iako zvuči kao logičan redoslijed, u stvarnosti se svaka faza zna rastegnuti, osobito ona prva, s potpisima.
A kad se stanari napokon suglase da žele lift, tek tada počinje pravo pitanje. Koji lift? Jer ni sva dizala nisu ista: neka se penju brže, neka se penju tiše, a neka samo troše više struje i živaca. U praksi, izbor tipa dizala jednako je važan kao i odluka o tome tko će ga platiti. Dizala u stambenim zgradama dijele se prema više kriterija. Po namjeni mogu biti osobna, teretna ili osobno-teretna, što u prijevodu znači dizala za ljude, stvari ili oboje. Prema pogonu, najčešće su električna ili hidraulična. Električna dizala postižu veće brzine, pouzdana su i, uz pravilnu regulaciju, troše manje energije. Njihovo je održavanje jednostavnije, a visina podizanja praktično neograničena. Postoje u dvije varijante: s reduktorom i bez njega, a u novijim izvedbama dominiraju bezreduktorski elektromotorni sustavi, koji su tiši i kompaktniji.
Hidraulična dizala, s druge strane, imaju manju brzinu i visinu dizanja, no zato veću nosivost. Koriste se ondje gdje je prostor ograničen ili gdje je potrebno dizati teže terete. Njihov glavni nedostatak nije u snazi, nego u ulju. Za rad im je potrebna velika količina hidraulične tekućine, često više od 200 litara, što povećava troškove i održavanja i zbrinjavanja otpada. Hidraulika je pouzdana, ali zahtjevna jer ulje, primjerice, mijenja viskozitet ovisno o temperaturi pa zimske vožnje znaju biti manje ugodne. Uz to, pumpa se čuje, a katkad i osjeti jer hidraulična dizala mogu proizvoditi šum i neugodan miris ulja.
Po brzini kretanja kabine razlikuju se sporohodna (do 1 m/s), brzohodna (1 do 2 m/s) i ekspresna (sve iznad 2 metra u sekundi). U stambenim zgradama najčešće su upravo sporohodna. Dovoljno brza da se stigne na kat prije nego što se čovjeku počne drijemati, ali dovoljno spora da ne izazivaju vrtoglavicu. U kombinaciji s pogonom i smještajem strojarnice, taj parametar određuje i troškove i udobnost.
Strojarnica, odnosno mjesto gdje je pogonski sustav, može biti gore, dolje ili, u modernijim izvedbama, uopće ne postojati. Upravo su tzv. MRL dizala (“machine room less”) postala standard kod adaptacija starijih zgrada. To su sustavi bez posebne prostorije za strojarnicu, što ih čini idealnima za zgrade s ograničenim prostorom. U zgradama s četiri do šest etaža, koje su tipične za hrvatske gradove, upravo se takva, osobna, električna ili hidraulična, sporohodna dizala bez strojarnice, najčešće ugrađuju.
A razlika između električnih i hidrauličnih dizala nije samo tehnička nego i gotovo ideološka. Kod električnih dizala pogonski je stroj smješten u vrhu voznog okna: visoko, nevidljivo i tiho. Kod hidrauličnih agregat sa spremnikom ulja nalazi se u prostoru uz okno, što odmah otvara pitanje prostora, buke i održavanja. Električna dizala zahtijevaju jamu voznog okna dubine do 1,5 metara, dok je za hidraulična dovoljna jama od 0,5 metara. Ta razlika često odlučuje u korist hidraulike u starijim zgradama jer manja dubina znači manje građevinskih radova i troškova. No električna dizala koriste protutežu koja se kreće uz kabinu, što traži šire vozno okno pa u istoj širini zidova električni lift ima manju kabinu od hidrauličnog. Ako je prostor tijesan, svaka desetina metra znači razliku između udobnosti i neugodnog stiskanja.
Hidraulična dizala primjenjuju se za manje visine dizanja, do 20 metara, odnosno oko sedam etaža jer dužina hidrauličnog cilindra ograničava visinu. Električna to ograničenje nemaju i lako se prilagođavaju višim zgradama. Hidraulična, međutim, često pobjeđuju u pogledu nosivosti. Zbog svoje konstrukcije mogu dizati veće terete pa su u industrijskim i servisnim zgradama i dalje prvi izbor. U pogledu potrošnje električna dizala odnose pobjedu. Njihov elektromotor troši manje struje, a pogonska regulacija omogućuje i povrat energije u mrežu. Hidraulična, zbog stalnog rada pumpe i gubitaka u sustavu, troše znatno više. Kad se tomu pridodaju i troškovi održavanja (redovita zamjena ulja, čišćenje spremnika i kontrola cijevi), hidraulična dizala dugoročno ispadaju skuplja premda su na početku jeftinija za ugradnju.
U stambenim objektima od četiri do šest katova, kakvi su najčešći u Zagrebu, Splitu ili Osijeku, prostor je glavni argument. U takvim zgradama često nema mjesta za jamu duboku metar i pol, ni za veliku strojarnicu, pa je odluka gotovo automatska: sporohodno dizalo bez strojarnice. Najčešće električno, katkad hidraulično, ovisno o širini stubišta i debljini zidova. Za one koji sanjaju o futurističkim brzinama i panoramskom staklu, realnost je jednostavna. Hrvatska stambena zgrada u pravilu je predviđena za sporohodno dizalo koje se penje brzinom do jednog metra u sekundi, što je dovoljno brzo, a i sporo da stanari još stignu komentirati novosti u zgradi dok se vrata zatvaraju. Na kraju, izbor između električnog i hidrauličnog dizala nije pitanje tehnologije, nego prioriteta. Tko želi tiši, brži i energetski učinkovit sustav, bira električno. Tko ima manje prostora i više tereta, bira hidraulično. Tko ima ograničen budžet, obično se odluči za ono što stane u postojeće okno i donese mir među susjedima.
U SARAJEVU
FOTO Brojne poznate osobe iz regije došle su odati posljednju počast Halidu Bešliću
DAN ŽALOSTI U BIH
FOTO Stigao lijes u džamiju, Halidov sin slomljen, evo kako je izgledala molitva za legendarnog pjevača
POTVRDA ROMANSE?
FOTO Slavna pjevačica i bivši premijer uhvaćeni na jahti! Vrućim poljupcima potvrdili glasine
REVOLUCIJA U TURIZMU
Nevjerojatno, ali istinito: Otkrijte zašto svi bježe u Kvarner zbog moći mora
Boris Gotovina
Brat našeg umirovljenog generala: ‘Morao sam naći trajno rješenje da spriječim pogoršanje stanja’
Nove pogodnosti za građane: Banka u Hrvatskoj podigla granicu, popularna usluga sada ima veći limit
